Achat du terrain

Précautions et vérifications avant achat du terrain

Quelle que soit la formule retenue pour construire, il convient d’étudier le projet globalement – achat du terrain et construction de la maison – avant de s’engager à acheter un terrain. Son emplacement – isolé hors lotissement ou dans un lotissement – entraîne des démarches et des conséquences différentes.

Il convient de vérifier plusieurs points :

s’assurer que le projet est compatible avec ses moyens financiers en faisant établir un plan de financement par l’ADIL,
pour avoir une bonne appréciation du marché – prix et qualité des terrains – ne pas hésiter à en voir plusieurs avant de se décider,
se faire préciser le prix, toutes taxes comprises,
la localisation du terrain déterminera la vie quotidienne du ménage : est-elle adaptée à son mode de vie, à ses activités professionnelles, à la scolarité des enfants… Loin de la ville, les prix peuvent séduire, mais il faut penser aux surcoûts entraînés par l’éloignement et au temps de transport quotidien,

Il est conseillé de choisir un terrain en pensant à sa revente : une bonne localisation la facilitera.

S’informer à la mairie

Plan Local d’Urbanisme

Il est possible de consulter à la mairie, le PLU, plan local d’urbanisme ou le POS, plan d’occupation des sols, s’il est toujours en vigueur : il donnera une idée de l’évolution de l’environnement et précisera les règles de construction applicables localement.

Exemples des dispositions essentielles contenues dans le PLU permettant de savoir quel type de construction est autorisé : conditions d’accès et voirie, de desserte des terrains par les réseaux publics (eau, électricité assainissement) et de réalisation d’un assainissement individuel s’il y a lieu ; implantation des constructions par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives ; volume de la construction ; gabarit ;

emprise au sol ; hauteur maximum autorisée ; aspect extérieur ; aires de stationnement ;

À défaut de PLU ou de POS, il est possible que la commune dispose d’une carte communale. À défaut, les règles du règlement national d’urbanisme (RNU) s’appliquent.

Certificat d’urbanisme

Il indique les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain ainsi que, le cas échéant, l’état des équipements publics existants ou prévus (uniquement en cas de demande de certificat d’urbanisme opérationnel). Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption.

Hors lotissement

Il est recommandé de ne pas acheter un terrain avant d’avoir obtenu à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel : il indiquera si le projet est réalisable, au vu des caractéristiques précisées dans la demande et si des contraintes architecturales spécifiques doivent être respectées (forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles…).

Attention : seule l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours assure une meilleure sécurité à l’acquéreur quant à l’aboutissement de son projet de construction.

Par ailleurs, il est important de vérifier :

si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de la maison sont réalisés (alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation et traitement des matières et eaux usées…) ; quels seront les frais de branchements aux réseaux, dans le cas où le terrain est raccordé aux réseaux. La mairie peut renseigner les usagers sur ce point. Le futur acquéreur peut également faire établir un devis par les services concernés. En l’absence de réseau public de collecte des eaux usées (tout-à- l’égout) ou d’impossibilité de s’y raccorder, le futur acquéreur devra supporter les frais d’une installation d’assainissement non collectif. Le vendeur est tenu d’une obligation générale d’information et doit indiquer à l’acquéreur la situation du bien au regard de l’assainissement.

Attention, il est obligatoire de se raccorder aux réseaux publics dans les deux ans de leur création, même si la construction est équipée d’une installation d’assainissement non collectif.

Dans un lotissement

Le terrain est constructible, l’acquéreur a la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux, mais il doit vérifier que son projet est réalisable. A cet effet, il se renseignera sur :

le contenu du règlement de lotissement et du cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour s’assurer que le projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient,
la surface et la largeur de façades constructibles,
les travaux qui peuvent être imposés : clôtures, plantations…

Dans tous les cas, même lorsque le terrain est raccordé aux réseaux, il reste à effectuer le branchement entre la maison et les réseaux qui passent en limite de propriété. Il faut vérifier si ces frais sont inclus dans le prix inscrit dans le contrat de construction de la maison.

État du sol et risques liés à l’environnement

Information sur la nature du sol

Il est important de se renseigner sur l’état du sol auprès de la mairie, ou auprès des voisins, le cas échéant: en cas de doute, le recours à un expert afin de procéder à une étude du sol est conseillé; son coût s’ajoute au prix de la maison. Cette étude informe l’acquéreur sur la nécessité de doter la construction de fondations spéciales et d’en établir le coût. En effet, en cas de sous-sol instable, d’humidité, de terrain en pente… un surcoût de la construction sera à prévoir (consultez la brochure : Prendre en compte les risques du terrain).

Par ailleurs, le vendeur informe l’acquéreur par écrit sur :

l’éventuelle exploitation d’une mine sur le terrain. À défaut, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix ;
l’éventuelle exploitation avant la vente d’une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) sur le terrain : par exemple, un incinérateur de déchets, un élevage porcin… A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination conventionnellement précisée, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat, la restitution partielle du prix et dans certains cas, la remise en état du site ;

l’inclusion du terrain dans un secteur d’information sur les sols (zones sujettes à pollution au regard des activités anciennement exploitées) ;
l’état des risques technologiques, naturels ou sismiques lorsque le terrain se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention de ces risques ou dans une zone de sismicité. A défaut, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou demander une diminution du prix.

Vérifications de la surface et des limites du terrain

La superficie et les limites mentionnées au cadastre n’ont qu’une valeur indicative, elles doivent être vérifiées.

Acheter un terrain hors lotissement

L’avant-contrat et l’acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. Il s’agit d’une opération effectuée par un géomètre-expert, qui consiste à fixer la limite séparative de propriété

contiguë. Il est établi contradictoirement entre les différents propriétaires concernés. Le bornage n’indique pas la surface mais permet de la calculer. Le géomètre peut être missionné pour établir la superficie du terrain.

En l’absence d’un bornage et en cas d’incertitude sur les limites de propriété, il est important de le faire établir ; son coût s’ajoutera à celui du terrain ; les frais peuvent être partagés avec les voisins s’ils sont intéressés au bornage.
A défaut de mention dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique précisant si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage, l’acquéreur peut engager une action en nullité dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.

Acheter un terrain dans un lotissement

Le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente ; mais cela ne dispense pas le futur acquéreur de vérifier la surface du terrain.

Il est également important de se renseigner sur :

les servitudes privées existantes (droit de passage, canalisations ou câbles souterrains…) en interrogeant le vendeur et les voisins, le cas échéant ;
la nature du sol et sa configuration ;
les impôts locaux dans la commune. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation sont dues chaque année à la différence des taxes et participations d’urbanisme, indiquées dans le certificat d’urbanisme, qui ne sont exigibles qu’une fois, à la suite de vos travaux de construction.

Avant-contrat

Préalablement à la vente, le candidat acquéreur signe un avant-contrat qui est généralement passé sous « signature privée » du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. S’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente ou « compromis », sa signature engage les deux parties.

Sa rédaction est donc extrêmement importante ; les parties ont intérêt à la confier à un professionnel: notaire ou tout autre conseil désigné d’un commun accord.
Avant de signer, l’avant-contrat doit être examiné dans le détail. Il ne faut pas hésiter à poser des questions au vendeur (ou, le cas échéant, au professionnel chargé de la transaction) et négocier la modification de certaines clauses ne convenant pas.

Achat d’un terrain hors lotissement

Nature de l’avant-contrat

L’avant-contrat peut-être :
soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur fait une offre de vente à l’acquéreur par laquelle il

donne une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé.
Si elle est passée sous signature privée, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation au bureau d’enregistrement du domicile de l’une des deux parties ;
soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et qui engage les deux parties, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Le candidat acquéreur doit éviter de signer une offre ou une promesse unilatérale d’achat : elle l’engage fermement à acquérir sans engager le vendeur, tant qu’il ne lui a pas donné son accord sur la proposition que lui a été faite. En tout état de cause le vendeur ne peut réclamer aucun versement en contrepartie d’une promesse ou d’une offre d’achat, sinon elle serait nulle (Code civil : art. 1589-1).

Attention, le fait d’acquérir un terrain constructible, et de posséder pour celui-ci un certificat d’urbanisme opérationnel ne garantit pas à l’acquéreur l’aboutissement de son projet de construction.
Un permis de construire purgé de tous recours est nécessaire. Aussi, l’acquéreur a intérêt à réfléchir, avec son notaire, à l’insertion dans l’avant contrat d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, ou à l’insertion d’une condition résolutoire dans l’acte de vente afin de prévenir un éventuel refus de permis.

Contenu de l’avant-contrat

L’avant-contrat doit contenir le maximum de précisions, notamment :

le prix, et les taxes afférentes au prix ;
la description détaillée du terrain, sa surface exacte. L’avant-contrat et le contrat de vente doivent préciser si le descriptif résulte d’un bornage ;
les servitudes privées (droit de passage, de puisage…) ou publiques éventuelles ;
l’assurance que le terrain n’est pas hypothéqué, ni loué ;
la date et la signature du contrat de vente devant notaire ;
le cas échéant, le montant des honoraires de négociation (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement.

L’acquéreur a intérêt à faire inclure dans l’avant-contrat des clauses suspensives qui lui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions, notamment :

l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel ou, pour plus de sécurité, l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours ;
la vente, le cas échéant, de son précédent logement ;
l’obtention des prêts sollicités, le cas échéant, non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour la construction ;

si le recours à une étude de sol est décidé, la réalisation de celle-ci et son résultat : par exemple, il peut être utile de préciser le surcoût maximal (exemple : nécessité de réaliser des fondations spéciales) que l’acquéreur entend supporter. Une démarche identique peut être engagée concernant la pollution.

Attention : l’acquéreur d’un terrain situé en dehors d’un lotissement ne bénéficie pas du délai de rétractation.

Achat d’un terrain dans un lotissement

L’avant-contrat ne peut en aucun cas être signé avant le permis d’aménager. Tant que l’autorisation de vendre par anticipation n’a pas été délivrée à l’aménageur-lotisseur (elle le sera s’il peut justifier qu’il dispose d’une garantie d’achèvement ou d’une autorisation de différer les travaux de finition), il ne peut être signé qu’une promesse de vente unilatérale sous la condition suspensive de l’obtention de ces documents. Après cette obtention, l’avant-contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.

Contenu de l’avant-contrat

L’avant-contrat doit obligatoirement mentionner :

la consistance du lot réservé, la surface de plancher constructible; sa délimitation, qui doit résulter d’un bornage ;
son prix ;
son délai de livraison ;

la remise du permis d’aménager, du règlement et du cahier des charges du lotissement. Leurs dispositions doivent être respectées.

L’avant contrat, au même titre que l’acte de vente, doit indiquer si le prix sera payé, même en partie, au moyen d’un prêt. A ce titre, la condition suspensive relative au prêt ne peut être inférieure à un mois. Lorsque le prix est payé sans recours à un prêt, une mention manuscrite est obligatoirement reproduite par l’acquéreur, indiquant que le recours postérieur à un acte de prêt le prive des dispositions protectrices du code de la consommation.

Délai de rétractation

Lorsque le lotissement est soumis à permis d’aménager, l’acquéreur, signataire d’une promesse unilatérale de vente, dispose d’un délai de rétractation de sept jours.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse unilatérale de vente ou de sa remise par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, il dispose d’un délai de sept jours pour revenir, éventuellement, sur sa décision.

S’il décide de renoncer à l’acquisition du lot, il doit en informer le vendeur avant l’expiration des sept jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Le candidat acquéreur ne doit pas signer de contrat de construction tant qu’il n’est pas propriétaire du terrain ou titulaire d’une promesse de vente dont les conditions suspensives sont réalisées.
Attention : l’acquéreur d’un terrain en lotissement ne bénéficie pas du délai de rétractation dans les cas suivants :

signature d’une promesse synallagmatique de vente (ou compromis) d’un lot de lotissement soumis à permis d’aménager ou déclaration préalable ;
signature d’une promesse unilatérale de vente d’un lot de lotissement soumis à déclaration préalable.

Réservation du terrain

À la signature de l’avant-contrat, le vendeur peut demander une somme pour réserver le terrain.

Achat d’un terrain hors lotissement

Cette somme négociable, est généralement inférieure à 10 % du montant de la vente.
Si le candidat acquéreur change d’avis, il ne pourra la récupérer que si la vente ne se fait pas:

soit parce que l’une des conditions suspensives contenues dans l’avant-contrat, n’est pas réalisée ; soit parce que le candidat acquéreur n’a pas obtenu les prêts demandés.

Achat d’un terrain dans un lotissement

Lors de la signature de la promesse unilatérale de vente : une somme demandée par le vendeur à titre d’indemnité d’immobilisation est limitée par la réglementation à 5 % du prix de vente. Le vendeur doit la déposer sur un compte qui est bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente.

Il doit la restituer :

dans le délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de votre rétractation, si le candidat acquéreur se rétracte;
dans un délai de trois mois, si toutes les conditions de la promesse ne sont pas réalisées.
Si toutefois le contrat de vente n’est pas conclu du fait du candidat acquéreur, alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation.

Si un compromis de vente est signé (cela n’étant possible pour rappel que lorsque le lotisseur a obtenu l’autorisation de vendre) : il est possible de verser un acompte, dont le montant est en général fixé à 10 % maximum.
Les conditions de restitution de celui-ci sont identiques à celles de l’indemnité d’immobilisation dans la promesse unilatérale de vente.

Contrat de vente définitif ou acte authentique

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, l’acte de vente est signé par les parties et le notaire du vendeur et, éventuellement, celui de l’acquéreur).

L’acquéreur peut toujours se faire accompagner par son notaire. S’il a demandé à son notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l’acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires, mais le coût supporté par l’acquéreur reste identique.

L’acquéreur doit s’assurer qu’entre la visite du site et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modification imprévue sur le terrain et que les équipements (réseaux divers : alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) s’ils n’existent pas encore, seront réalisés dans un délai raisonnable.

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu’après l’achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus par le permis d’aménager, à moins que le lotisseur justifie qu’il dispose d’une garantie d’achèvement ou d’une autorisation de différer les travaux de finition.

Le notaire qui a rédigé l’acte en garde l’original : il remet une copie authentique à l’acquéreur qui constitue son titre de propriété. Il doit être conservé précieusement.

Vous achetez, vous construisez Le solde du prix du terrain et les frais notariés sont versés à la signature de l’acte authentique.